Πώς να αποκαταστήσετε την οικονομική προσιτότητα στην αγορά κατοικίας, σύμφωνα με τον θεσμικό ιδιοκτήτη Amherst
Θέλετε περισσότερες ιστορίες από την αγορά κατοικίας από το ResiClub του Lance Lambert στα εισερχόμενά σας; Εγγραφείτε στο ενημερωτικό δελτίο του ResiClub.Σήμερα, οι θεσμικοί ιδιοκτήτες—αυτοί που διαθέτουν περισσότερα από 1.000 σπίτια—παραμένουν ένα σχετικά μικρό μέρος της εθνικής αγοράς κατοικίας για μια οικογένεια. Κατέχουν λιγότερο από το 1,0% του συνολικού αποθέματος κατοικιών μιας οικογένειας στις ΗΠΑ και αντιπροσωπεύουν μόνο το 0,3% περίπου των συναλλαγών τα τελευταία τρία χρόνια. Ωστόσο, πριν από δύο δεκαετίες, δεν υπήρχαν καν στην πραγματικότητα. Όταν η Blackstone άρχισε να αγοράζει ενοικιάσεις για μία οικογένεια το 2011, δεν υπήρχε ούτε μία εταιρεία που να είχε τουλάχιστον 1.000 μονοκατοικίες στις ΗΠΑ. Μέχρι τα τέλη του 2016, το ταμείο της Blackstone, Invitation Homes – το οποίο η εταιρεία κυκλοφόρησε αργότερα το 2017 και αποχώρησε πλήρως μέχρι το 2019 – είχε αυξήσει το χαρτοφυλάκιό του σε σχεδόν 50.000 ενοικιάσεις για μια οικογένεια. Από το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2025, η Invitation Homes κατείχε εξ ολοκλήρου 86.139 ενοικιάσεις για μια οικογένεια. Τα θεσμικά κεφάλαια που αγόραζαν στο κάτω μέρος του κραχ των κατοικιών, από το 2011 έως το 2013, σηματοδότησε τη γέννηση της σύγχρονης θεσμικής κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων για ενοικίαση μιας οικογένειας. Η Parcl Labs, κατέχει τουλάχιστον 42.973 ενοικιάσεις για μία οικογένεια—είδε αυτή τη στροφή από πρώτο χέρι. Αφού η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έκανε αυστηρότερους δανεισμούς, η φούσκα των κατοικιών έσκασε και τα μονοκατοικίες άρχισαν να πωλούνται κάτω από το κόστος αντικατάστασης, η κυβέρνηση πρακτικά εκλιπαρούσε θεσμικά κεφάλαια να εισέλθουν στην αγορά γύρω στο 2010, πιστεύοντας ότι θα μπορούσαν να χρησιμεύσουν ως «απορροφητής κραδασμών». χειραψία για να αγοράσει 50.000 σπίτια από τη Fannie Mae σε ένα εμπόριο». Αν και αυτό το εμπόριο δεν έγινε, απεικονίζει το σκηνικό εκείνης της εποχής. Την Παρασκευή, ο Dobson θα είναι μεταξύ των ομιλητών στο ResiDay 2025—μια ημερήσια διάσκεψη που φιλοξενείται από το ResiClub στη Νέα Υόρκη. Έκανα μια προσυνέντευξη με τον Dobson (το πλήρες βίντεο δημοσιεύτηκε στο YouTube). Παρακάτω είναι μερικά από τα βασικά του συμπεράσματα. Εθνικές τιμές κατοικιών: Αλέθονται λοξά, με προσιτές τιμές ως περιορισμός Ο Ντόμπσον τόνισε ότι η αγορά κατοικίας είναι απίθανο να δει δραματικές εθνικές διακυμάνσεις στις τιμές των κατοικιών στο εγγύς μέλλον. Ούτε άλλη μια εθνική άνθηση, ούτε συντριβή. Παραδέχεται ότι υπάρχει κάποια πτωτική πίεση στις τιμές των κατοικιών, δεδομένου του περιβάλλοντος προσιτής τιμής στο οποίο βρισκόμαστε, ωστόσο, δεν υπάρχει αρκετή προσφορά μεταπώλησης στην αγορά για να εμφανιστεί στην πραγματικότητα μια κατάρρευση σε εθνικό επίπεδο όπως το 2007-2011. περισσότεροι πωλητές, έτσι πολλοί άνθρωποι πήραν τόσο χαμηλά επιτόκια στεγαστικά δάνεια που σε μια εποχή που η ζήτηση θα έπεφτε φυσικά από τα αυξανόμενα επιτόκια, τα αυξανόμενα επιτόκια προκάλεσαν επίσης πτώση της προσφοράς (νέες καταχωρίσεις). “Πιστεύω ότι το γενικό μήνυμα είναι ότι αναζητούμε κάτι που αλλάζει την ταχύτητα όλου αυτού του πράγματος και (εμείς) δεν μπορούμε να το βρούμε. Ξοδέψαμε πολύ χρόνο στην Airbnb παιδιά. Σκέφτηκα ότι αυτοί οι τύποι μπορεί να είναι τα αδύναμα χέρια, γιατί είναι σαν, ποιος πρέπει να πουλήσει; Και έχουμε ένα πολύ καλό μοντέλο για το πώς η προσφορά επηρεάζει τις τιμές των κατοικιών. πιστεύουμε ότι εξετάζετε μια δεκαετία δυσκολιών για τους ανθρώπους να αγοράσουν ένα σπίτι». “Γι’ αυτό πιστεύουμε ότι μιλάμε πραγματικά για μια επόμενη δεκαετία μεγάλης ζήτησης για ενοικίαση, επειδή είναι η επιλογή “πώς θα αποκτήσω το μέγεθος, πώς θα αποκτήσω τα χαρακτηριστικά που συνοδεύουν αυτό το σπίτι, όπως η τοποθεσία του σχολείου”; Και αυτός είναι ο χρόνος που πιστεύουμε ότι θα πάρει για αυτό που θα βλέπαμε ως είδος μακροπρόθεσμου βάθους ανανέωσης. προέρχονται από την αύξηση του εισοδήματος Και αυτό κοιτάζει μπροστά σε όλη αυτή την επιχείρηση και την τεχνητή νοημοσύνη, που (ορισμένοι) άνθρωποι υποστηρίζουν ότι μπορεί να μειώσει (στο μέλλον) τα (πραγματικά εισοδήματα). Η διόρθωση της οικονομικής προσιτότητας ξεκινά με τη μεταρρύθμιση της στεγαστικής πίστης. απερίσκεπτος δανεισμός στα μέσα της δεκαετίας του 2000, αλλά για να επανεισαχθεί η υπεύθυνη ανάληψη πιστωτικού κινδύνου και να επιτραπεί η επιστροφή σε μερικούς από τους αγοραστές κατοικιών χαμηλότερης πίστωσης που βρίσκονταν στην αγορά, ας πούμε, τις δεκαετίες του 1980 και του 1990. Κατά την άποψη του Dobson, εάν ο δανεισμός χαλάρωνε για να επιτραπεί σε μερικούς από αυτούς τους αγοραστές με χαμηλότερο πιστωτικό σκορ, θα βελτιωνόταν κατά πολύ. Ωστόσο, θα δημιουργούσε μια σταθερή ροή ζήτησης κατοικιών για οικοδόμους που θα μπορούσαν να παράγουν περισσότερες μονοκατοικίες χαμηλότερης κατηγορίας – ή ακόμα και βιομηχανικά σπίτια – που δεν χτίστηκαν τα χρόνια μετά τη Μεγάλη Οικονομική Κρίση. Πιστεύει ότι αυτό θα βελτίωνε την οικονομική προσιτότητα με την πάροδο του χρόνου. Λέει ο Dobson: “Μας συμβουλεύονται κυβερνήτες, ανώτερα στελέχη της ομοσπονδιακής κυβέρνησης. Όλοι θέλουν κάπως το βιβλίο: “Πες μου τι να κάνω και θα το φτιάξω”. Και τους λέμε (να) κάνουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια subprime. Και τείνουν να διπλώνουν τα σημειωματάριά τους και να κοιτάζουν… Οι άνθρωποι είναι απογοητευμένοι, σωστά; Οι άνθρωποι είναι εξαιρετικά απογοητευμένοι επειδή έχετε αυτή την προσδοκία ότι: «Έκανα όλα αυτά τα πράγματα, και τώρα θα μπορούσα να αγοράσω ένα σπίτι και δεν μπορώ». Θέλετε να κατηγορήσετε κάποιον, σωστά; Και αν δείτε εμένα (ο Άμχερστ) να το αγοράζω, μάλλον, θα πρέπει να φταίει αυτός, οπότε το καταλαβαίνω—νομίζω ότι (αυτή η σκέψη) είναι επικίνδυνη». “Αυτοί (οι οικοδόμοι) δεν έχουν ζήτηση (από εκείνους τους αγοραστές κατοικιών με χαμηλότερο πιστωτικό σκορ όπως παλιά) και δεν έχουν ζήτηση επειδή οι πελάτες τους δεν έχουν χρηματοδότηση. Και (μερικοί παραγκωνισμένοι αγοραστές) δεν έχουν χρηματοδότηση επειδή η αγορά στεγαστικών δανείων δεν αναλαμβάνει πιστωτικό κίνδυνο όπως (παλιά)… Έτσι, αυτό που παρέχουμε σήμερα (Amherst) είναι μια λύση.” Η αυστηρότερη πίστωση εξουδετέρωσε τους αγοραστές κατοικιών και βοήθησε στην προσέλκυση θεσμικού κεφαλαίου στην αγορά κατοικίας Ο Ντόμπσον λέει ότι ο τυπικός ένοικος της Amherst έχει πολύ χαμηλό πιστωτικό σκορ για να πληροί τις προϋποθέσεις για υποθήκη στη σημερινή αγορά. Χωρίς επιλογές ενοικίασης για μια οικογένεια, πολλά από αυτά τα νοικοκυριά δεν θα μπορούσαν να ζήσουν στις ίδιες γειτονιές ή σχολικές περιοχές που ζουν τώρα, υποστηρίζει. Αυτή η πρόκληση αντικατοπτρίζει μια ευρύτερη αλλαγή στην αγορά στεγαστικών δανείων. Το πρώτο τρίμηνο του 1999, οι δανειολήπτες στο κατώτερο 10ο εκατοστημόριο των βαθμολογιών της στεγαστικής πίστης είχαν σκορ 597. Μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2025, αυτό το όριο είχε αυξηθεί στα 660, αντανακλώντας ότι πολλά νοικοκυριά με χαμηλότερη πίστωση είχαν αποκλειστεί από την ιδιοκτησία κατοικίας μετά την κατάρρευση, λέει ο Dobson. η αποτυχία που ξεκίνησε το 2006 – βοήθησε να ανοίξει ο δρόμος για θεσμικούς επενδυτές όπως η Amherst να παρέμβουν και να καλύψουν το κενό μέσω ενοικιαζόμενων μονοκατοικιών. Λέει ο Dobson: «Κάθισα με τον Πρόεδρο Bernanke, κάθισα με τη Yellen και τους παρακάλεσα να προσπαθήσουν να μπουν εμπόδιο στον Dodd-Frank, γιατί ήξερα τι θα γινόταν, είπα καλά, και χάσαμε, Θα φέρουμε αυτές τις οικογένειες σε αυτά τα σπίτια με κάποιο τρόπο, και έχουμε μίσθωση και έχουμε χρηματοδότηση, μπορούμε να λειτουργήσουμε τα ακίνητα, ας φέρουμε λοιπόν τους ανθρώπους στα σπίτια και τα παιδιά τους στα σχολεία και μετά ας μάθουν όλοι οι μάγοι, για παράδειγμα, ποια είναι η καλύτερη λύση;». Επειδή σήμερα, δεν υπάρχει κανένας έως ότου κάποιος με 625 FICO μπορεί να πάει να δανειστεί χρήματα με περίπου το ίδιο επιτόκιο που μπορούμε να δανειστούμε εσείς και εγώ, δεν υπάρχει καλύτερη λύση. Και αυτό είναι, ξέρετε, αν θέλετε να κατηγορήσετε κάποιον, είναι το τράνταγμα στο γόνατο, εξηγήσιμο, αλλά πολύ μακροχρόνια αντίδραση στην κρίση των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου». Η μεγαλύτερη δραστηριότητα κατασκευής κατοικιών συμβάλλει στη βελτίωση της οικονομικής προσιτότητας πιο γρήγορα στη Φλόριντα και το Τέξας Κατά τη διάρκεια της συνομιλίας μας, τον ρώτησα για τις σκέψεις του σχετικά με την τρέχουσα παραλλαγή της περιφερειακής αγοράς κατοικίας—συγκεκριμένα, γιατί οι τσέπες της Φλόριντα και του Τέξας έχουν αποδυναμωθεί περισσότερο από τις αγορές στα Μεσοδυτικά και τα Βορειοανατολικά. Σύμφωνα με τον Dobson: Η περιοχή της Φλόριντα, το Cape Coral ήταν πραγματικά, πολύ σκληρή, θα έλεγα ότι το κοινό θέμα είναι ότι είναι πολύ εύκολο να χτιστούν, και καθώς οι τιμές των κατοικιών κινήθηκαν παραπάνω, το κόστος κατασκευής τους, φυσικά, η αγορά έκανε ό,τι έπρεπε να κάνει η αγορά Έτσι, εμείς (Amherst) τείνουμε να ξοδεύουμε (χρόνο κοιτάζοντας τοπικά δεδομένα)—επειδή είμαστε σαν εσάς (ResiClub), είμαστε στην αγορά κατοικίας (δεδομένα) όλη μέρα, οπότε δεν κάνουμε τόση δουλειά όπως η «αγορά κατοικιών» στις ΗΠΑ Εντάξει, υγιές, όχι εξαιρετικό, (αλλά) όχι αδύναμο, αλλά αν διαχωρίσετε τα σπίτια ανά έτος και δείτε τις κινήσεις των τιμών τους, τότε το Ντάλας μοιάζει πολύ με το Cape Coral (σε ορισμένες περιοχές). Ο χρόνος, λοιπόν, υπάρχει πάντα μια υστέρηση μεταξύ του πότε η αγορά κατοικιών θέλει πραγματικά να αγοράσει τα σπίτια και του πότε οι κατασκευαστές μπορούν να τα παραδώσουν. Η θεσμική αγορά κατοικίας για μια οικογένεια έχει επιβραδυνθεί — θα μπορούσε να επιταχυνθεί ξανά; Στο αποκορύφωμα της πανδημικής άνθησης των κατοικιών, οι θεσμικοί ιδιοκτήτες κατοικιών – αυτοί που έχουν τουλάχιστον 1.000 μονοκατοικίες – αποτέλεσαν το υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών 2,4% των αγορών κατοικιών το δεύτερο τρίμηνο του 2022. άνθηση, ήταν όταν οι αποδόσεις ήταν ιδιαίτερα ελκυστικές καθώς το κόστος δανεισμού ήταν εξαιρετικά χαμηλό, οι τιμές των κατοικιών ανέβαιναν στα ύψη και τα ενοίκια ανέβαιναν γρήγορα. Ωστόσο, από τότε που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν και οι κεφαλαιαγορές μετατοπίστηκαν, το μερίδιό τους μειώθηκε στο 0,3% περίπου των συναλλαγών τα τελευταία τρία χρόνια. Τα μαθηματικά δεν είναι τόσο ευνοϊκά τώρα. Τι, αν μη τι άλλο, θα μπορούσε να τραβήξει περισσότερο θεσμικό κεφάλαιο στην αγορά κατοικίας για μία οικογένεια; Σύμφωνα με τον Dobson: “Πιστεύουμε πραγματικά ότι η απάντηση σε αυτό το ερώτημα έρχεται σε αυτήν την ερώτηση υιοθεσίας επενδυτών, σωστά; Τα κρατικά συνταξιοδοτικά ταμεία θα κατανείμουν και θα κλιμακώσουν στην ενοικίαση μιας οικογένειας;” “Ο χρόνος που χρειάστηκε να λειτουργήσουμε την ακίνητη περιουσία (για μια οικογένεια) έκανε επίσης αυτή την ομάδα βασικών επενδυτών να συνειδητοποιήσει ότι μπορείτε να εισπράξετε ενοίκια (από ενοικιάσεις για μια οικογένεια), μπορείτε να παρέχετε καλές υπηρεσίες, μπορείτε να το λειτουργήσετε ως ακίνητο. Αυτό το ιστορικό είναι χρήσιμο, αλλά το επόμενο κύμα επένδυσης δεν θα προέλθει από τις ίδιες πηγές κεφαλαίων (όπως οι ιδιωτικές επενδύσεις). συνταξιοδοτικά ταμεία) λέγοντας τελικά, «Ξέρεις τι, μια απόδοση μετρητών 5% ή 6% που ξεπερνά τον πληθωρισμό κατά 50 συν τοις εκατό κάθε χρόνο, έχει θέση στο χαρτοφυλάκιό μου και στην κλίμακα μου». Κάντε αίτηση σήμερα. (ετικέτεςΠρος Μετάφραση)είδηση της αγοράς κατοικίας
Δημοσιεύτηκε: 2025-11-06 17:00:00
πηγή: www.fastcompany.com
